🧮 Cómo calcular la rentabilidad real de un piso: Matemáticas para no estrellarse
- La Empresa Ingrávida
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En el mundo de la inversión inmobiliaria, la emoción es tu enemigo y la calculadora es tu paracaídas. Demasiada gente compra "ladrillo" por intuición, porque "la zona está subiendo" o porque "el piso es muy luminoso".
En La Empresa Ingrávida, eso se llama saltar al vacío sin red.
Para que una inversión sea realmente ingrávida (es decir, que te eleve financieramente en lugar de ser un lastre pesado), debe pasar por un cálculo matemático riguroso. Si los números no cuadran en una servilleta, no cuadrarán en el notario.
Hoy te enseñamos nuestro Protocolo en 5 pasos para distinguir un activo de una ruina.
1. El filtro rápido: La Cuenta de la Servilleta (Rentabilidad Bruta)
Imagina que estás tomando un café y ves un anuncio. No saques el Excel todavía. Haz el cálculo rápido mentalmente.
Fórmula: (Alquiler Mensual x 12) ÷ Precio Total x 100
Si un piso cuesta 150.000€ y se alquila por 800€:
(9.600 ÷ 150.000) x 100 = 6,4%
📉 La Regla Ingrávida:
¿Menos de un 5%? Probablemente no merezca tu tiempo ni tu riesgo. Siguiente.
¿Más de un 7%? Empieza a investigar.
2. La Prueba de la Verdad: Rentabilidad Neta
Aquí es donde el novato se engaña y el profesional afina. Recuerda este mantra: "La Rentabilidad Bruta es vanidad; la Neta es sanidad".
Ese 6,4% bruto no es real. A los ingresos anuales debes restarles la "fricción" de la realidad antes de dividir:
IBI.
Comunidad de propietarios.
Seguros.
Mantenimiento y derramas (guarda siempre un % para cuando se rompa la caldera).
Ese es el dinero real que entra en tu bolsillo. No te hagas trampas al solitario; la gravedad no perdona.
3. El PER Inmobiliario: ¿Cuándo recupero mi dinero?
En bolsa usamos el PER (Price Earning Ratio). En inmuebles, es simplemente contar cuántos años de alquiler íntegro necesitas para pagar el precio de compra.
Fórmula: Precio Compra ÷ Alquiler Anual Neto
🌡️ El Termómetro del Mercado:
🔴 20 años o más (Rentabilidad < 5%): Caro. Estás comprando una joya, no un negocio.
🟡 15 años (Rentabilidad ~6,6%): Razonable. Es el estándar del mercado equilibrado.
🟢 Menos de 12 años: ¡Corre a firmar! Estás ante una gema infravalorada.
4. La Magia del ROE: Apalancamiento Ingrávido
Aquí es donde desafiamos la física. Si compras al contado, tu rentabilidad es la del piso. Pero si usas financiación inteligente (hipoteca), tu rentabilidad se dispara.
¿Por qué? Porque no calculas sobre el precio del piso (150.000€), sino sobre el dinero que TÚ has puesto de tu bolsillo (Entrada + Impuestos, digamos 50.000€).
El concepto: Poner poco dinero propio para controlar un activo grande y obtener rentas altas dispara tu rentabilidad al infinito. Estás usando el dinero del banco para volar más alto.
5. El Cashflow: Tu oxígeno mensual
Olvídate de los porcentajes por un segundo. Al final del mes, ¿qué pasa en tu cuenta bancaria?
Fórmula: Alquiler - (Cuota Hipoteca + Gastos + Impuestos)
¿Resultado Positivo? El piso se paga solo y te deja dinero para cenar. Es un Activo Ingrávido.
¿Resultado Negativo? Tienes que poner dinero de tu sueldo para mantener el piso. Es un Pasivo. Es una carga que te hunde.
Conclusión:
Invertir no es comprar propiedades; es comprar rentabilidades. Usa estas 5 métricas como tu panel de control. Si todas las luces están en verde, despega. Si alguna parpadea en rojo, aborta la misión.
¿Y tú? ¿Calculas el ROE de tus inversiones o te quedas en la rentabilidad bruta?
