Análisis económico, inversión y previsiones del mercado inmobiliario para 2024

La situación económica actual se presenta con muchas dudas a nivel macroeconómico y geopolítico y, sin duda, eso afectará al modo en que debemos invertir. Pero, ¿Cómo afectará a la inversión en el mercado inmobiliario?. Hagamos un breve análisis:

La situación macroeconómica actual.

La situación de la macroeconomía no es buena a nivel mundial. Existen indicadores que indudablemente nos adelantan que viene una recesión profunda y ello va a afectar a la inversión y al sector inmobiliario en 2024. Esos indicadores adelantados son:

Alta inflación,

En este gráfico vemos el nivel de inflación en España y en EEUU, en el entorno del 4%, ambos muy lejos del objetivo del 2% que pretenden la FED y el BCE

Unas subidas de tipos de interés a una velocidad como nunca antes lo habíamos visto por parte de la FED y del BCE,

Observamos que la escalada de tipos se ha producido en un tiempo récord, en menos de un año (abril 23 - octubre 23). Una escalada a una velocidad nunca vista en la historia.

A ello añadimos una curva de tipos de interés invertida. Y este es un indicador que nunca falla. Cada vez que esto ha sucedido en la historia económica, siempre (entre los 6 y 18 meses siguientes) ha habido una recesión económica. Y actualmente la curva de rendimiento de los bonos del tesoro en EEUU presenta esta curva:

Esta curva significa que el Estado paga un mayor interés por la deuda a corto plazo que por la deuda a largo plazo, lo que financieramente no tiene lógica alguna, pues el riesgo de insolvencia es mayor para un crédito a 20 años, que para otro a 1-2 años.

Un escenario de los mercados que apunta a una recesión a corto o como mucho a medio plazo, donde las bolsas no están ganando dinero. Un ejemplo de ello es este gráfico del SP500 y de los 7 magníficos de la bolsa americana (Apple, Microsoft, Nvidia, Amazon, Meta, Tesla y Alphabet)

Observamos cómo a septiembre de 2023 si has invertido en el SP 500 en renta variable pierdes dinero, aunque la situación se maquilla porque los 7 magníficos ganan un 81%.

Una deuda pública estratosférica. El endeudamiento de los estados reflejan un crecimiento brutal de la deuda mundial, que se observa en los dos gráficos siguientes de la deuda americana y del crecimiento de la deuda mundial:

Con estos datos no podemos descartar una próxima crisis de deuda, de la que España, con una deuda del 111,60% del PIB no está libre de riesgos.

Unas tasas de desempleo que no sólo no mejoran, sino que tienden a empeorar, lo que unido a una política salarial que no va a crecer al ritmo que lo hace la inflación, va suponer para los potenciales consumidores una dificultad añadida al tener un menor poder adquisitivo.

Una recesión profunda en el horizonte.

Con este dibujo macroeconómico roza lo imposible que no se produzca una recesión profunda, descartando incluso que sea un aterrizaje suave como pronostican muchos. El motivo es que NUNCA en la historia económica, con unos indicadores como estos nos hemos librado de un buen correctivo.

La única duda que a mi modo de ver nos podríamos plantear es ¿cuándo estallará?¿cuándo tendremos recesión?.

A mi parecer es normal que aún no estemos en recesión, por dos motivos:

1) la FED y el BCE siguen inyectando dinero en grandes cantidades a estados, empresas y entidades financieras con dificultades. Un dato: desde el COVID hasta ahora se ha inyectado en la economía mundial el 25% de todo el dinero de la historia. Esto, sin ninguna duda, es un dopaje a la economía que está maquillando la situación vía mantener la confianza.

2) se necesita un tiempo para que la economía reaccione a la subida de tipos. Si nos fijamos en este gráfico, históricamente las crisis han estallado entre 6 y 18 meses después de una subida de tipos, con el añadido que esta vez hemos tenido las subidas de tipos más rápidas de la historia (abril 23 - octubre 23). Esta vez no será distinto y debemos esperarla porque, sin duda, llegará.

Este gráfico de la FED muestra lo dicho. Muestra cómo cada vez que en la historia económica mundial se ha producido una subida de los tipos y la inversión de la curva de rendimientos de los bonos (marcado con un círculo rojo) pocos meses después (entre 6-18 meses) hemos entrado en recesión profunda (marcado con una barra gris).

Pero esta reacción de la economía, que es la recesión económica, no es inmediata. Hay un tiempo desde que se produce la subida de tipos, hasta que se desencadena la recesión.

Sirva un ejemplo para que se entienda fácilmente que esta vez no será distinto y que la recesión llegará, pero que toda acción necesita de un tiempo para que observemos la reacción: si bebes una botella de tequila de un tirón, a los 5 minutos estarás tan normal, pero a los 30-45 minutos probablemente te están llevando camino del hospital con una intoxicación etílica bastante grave. De ello no cabe duda a nadie. Pues con la subida de tipos pasa exactamente igual: su efecto aún no ha impactado en las empresas. Pero lo va hacer sin duda. Y la recesión será profunda.

Dónde NO invertir y dónde SÍ.

Existen productos que a mi entender presentan buenas perspectivas para invertir. Por supuesto, me saldría de la renta variable. Creo que no es el momento de la renta variable. Actualmente está cara (ver el indicador de Warren Buffet) y además lo normal es que cuando la crisis se desate sufrirá correcciones importantes, de modo que mejor salir ahora y ya habrá tiempo de volver a entrar.

Vemos en el gráfico que el indicador de Buffet está en 156,4% muy por encima del 115%, lo que muestra que la bolsa está sobrevalorada, muy cara. Lo dicho, no es el momento de la renta variable.

Sin embargo, la renta fija es una oportunidad que no se debe desaprovechar ahora mismo: Bonos americanos al 4 y 5% a corto plazo; por ejemplo, a 2 años me parece espectacular si no vas a necesitar el dinero antes de los dos años.

El oro siempre ha sido un valor de refugio. Actualmente está a un buen precio para comprar (a mi entender no ha subido mucho por el buen comportamiento del dólar), y cuando la situación se ponga fea se va disparar su precio.

Y por supuesto, yo invertiría en el mercado inmobiliario en España que, a diferencia del resto del mundo, presenta unas buenas perspectivas para 2024 y 2025, por las condiciones que presenta la oferta en el mercado nacional.

Las perspectivas del sector inmobiliario en España para 2024 y 2025.

En la actualidad, y a pesar de la caída de las transacciones por la subida del Euribor, el precio de la vivienda en España se mantiene estable, como podemos apreciar en este gráfico.

Vemos en el gráfico como el precio se ha mantenido estable durante el último año.

Una vez entremos en una situación de recesión económica evidentemente la demanda se reducirá aún más, no obstante, en España la oferta es actualmente insuficiente y seguirá siéndolo en los próximos años porque la oferta es muy débil, y el precio lo fija el mercado a través de la oferta y la demanda.

Según los datos proporcionados por la consultora GAD3, en su último estudio sobre vivienda en España:

1. son necesarias más de 761.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar;

1. cada año se forman 240.000 hogares, pero solamente se construyen 80.000 viviendas;

A ello debemos añadir varios problemas que tensan el precio de la vivienda al alza:

1. La antigüedad del parque de viviendas de segunda mano. La edad media del parque de vivienda usada en España es de 43,5 años, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), un parque de viviendas que necesita adaptarse a las necesidades actuales de la sociedad, y que no son válidas para muchas familias.

1. El precio del alquiler en España ha aumentado casi un 20% en 2023, situándose el precio medio de alquiler en España para una vivienda en 1.162€ mensuales en 2023, según datos de la tasadora CoHispania lo que hace pensar a muchos inquilinos que no compensa vivir de alquiler y fomenta la demanda de adquisición de viviendas.

Conclusión:

La inversión en el mercado inmobiliario, presenta unas buenas perspectivas para 2024 y 2025, por la debilidad de la oferta por la escasez de vivienda nueva en el mercado nacional. Es un mercado donde recomiendo estar. Destacar que:

1. La vivienda, en general, puede que se ajuste algo cuando entremos en recesión, pero sobre todo se ajustará algo el precio de la vivienda de segunda mano y en zonas rurales y alejadas de las grandes urbes. Si bien, en las grandes ciudades, el precio no creo que vaya a bajar por la escasez de oferta en estas ciudades.

1. La vivienda de obra nueva, como no hay, seguirá fuerte. Y si el coste de construcción se mantiene en precio, que estimo que lo hará como consecuencia de la recesión, las perspectivas serán buenas.

1. Una oportunidad seguirá siendo la transformación de edificios. Adaptar y cambiar el uso de oficinas y locales sin uso, en viviendas, en zonas de grandes ciudades, será una buena oportunidad de inversión.